Mua đất Quy hoạch treo Tiềm ẩn rủi ro

Thay vì đầu tư đất chưa quy hoạch hoặc đã có hạ tầng ổn định, phổ biến người tìm kênh đầu tư mạo hiểm: đầu tư đất trong vùng quy hoạch “treo” lâu năm để chờ điều chỉnh hoặc phá bỏ quy hoạch. Đây là hình thức đầu tư 1 vốn 4 lời hay đang chơi dao hai lưỡi?

Săn đất trong vùng quy hoạch “treo”, chơi dao hai lưỡi?

Đất trong vùng quy hoạch treo đang được mua bán, đầu tư rầm rộ
Đất trong vùng quy hoạch treo đang được mua bán, đầu tư nhộn nhịp

Săn đất quy hoạch treo

Cơn sốt đất nền thời chấm đầu năm 2017 sục sôi trên diện rộng tại thời điểm TP.HCM kéo theo làn sóng mua bán ồ ạt. Trong đó, có những địa bàn đất trong quy hoạch hoạch dính quy hoạch treo cũng “dậy sóng”. Điển hình nhất là ở Củ Chi, phổ biến vùng đất nằm trong quy hoạch của UBND khu đô thị đã công bố lâu năm. Theo hầu hết quy hoạch này, barem giá đất lúa chỉ vài chục ngàn đồng chỉ một mét vuông. Nhưng không ít người sẵn sàng “mua” lại với giá vài trăm ngàn đồng. Thậm chí có nơi lên đến tiền triệu. Người đầu tư dôi biết giả dụ triển khai quy hoạch, đất sẽ bị thu hồi theo giá nhà nước nhưng vẫn “nhắm mắt” làm liều chạy theo cơn sốt.

Tại quy hoạch tại thời điểm quy hoạch khu tái định cư 66ha ở phường Tân Thuận Đông (quận 12), nhà đất trong khu dân cư hiện hữu giao tế khoảng 30 triệu đồng/m²; trong khi những khu đất bị quy hoạch làm trọng chấm thương nghiệp sắp đó chỉ giao tế ở mức giá 5 triệu đồng/m². Chính vì chênh lệch rất lớn này cần phổ biến người sẵn sàng bỏ tiền dời nhượng lại để chờ nhịp.

Anh K. (ngụ Thủ Đức) cho biết, hầu hếth đây 2 năm, mặc dù biết 1 khu đất tại thời điểm phường Linh Đông (Thủ Đức) là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên chậu cây xanh, nhưng anh vẫn phân vân mua 1.000m² để đón đầu cơ hội. Theo anh K, quy hoạch tại thời điểm này được duyệt quy hoạch hầu hếth đây 10 năm, ngày nay nhà cửa mọc lên rất phổ biến, đáng chú ý TP đã phóng con đường 60m nối từ đường Phạm Văn Đồng tới quốc lộ 1A, cần khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

“bảng giá đất UBND TP ban hành, khu đất đó chỉ hơn 100.000 đồng/m² vì là đất chậu cây xanh, nhưng tui mua 3 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất ở quy hoạch tại thời điểm này dời nhượng trên dưới 30 triệu đồng/m². Nếu được xóa quy hoạch và được dời từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đóng tiền dời tiêu chí dùng đất, tui vẫn lời 1 khoản không nhỏ”, anh K dự trù.

Đánh bạc?

Việc mua đất bị quy hoạch như đáng chú ý trên, tuy lợi nhuận phổ biến nhưng rủi ro cũng rất cao. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, cho biết theo quy định hiện hành, trong 5 năm Nhà nước nên điều chỉnh quy hoạch cho ưng ý với thực tế, giả dụ những quy hoạch tại thời điểm nào không còn ưng ý thì nên xóa. Thế nhưng, trên thực tế, việc điều chỉnh là rất lâu và rất nhiêu khê. Người đầu tư nên mất rất phổ biến năm mới biết “số phận” của quy hoạch. Việc này, không khác gì đánh bạc, nhất là ứng xử với người huy động vốn để đầu tư.

Săn đất trong vùng quy hoạch treo, “chơi dao hai lưỡi?”

Củ Chi, điểm nóng của hiện tượng “săn” đất trong vùng quy hoạch
Củ Chi, chấm nóng của hiện tượng “săn” đất trong vùng quy hoạch

Giám đốc 1 DN địa ốc lớn đáng chú ý rằng, hiện tượng đầu tư đất trong quy hoạch không mới nhưng chưa bao giờ tràn lan như ngày nay. Thực tế, có phổ biến quy hoạch tại thời điểm tại thời điểm TPHCM đã được duyệt hoa văn quy hoạch 1/2.000 nhưng không biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đó, chỉ vài ba năm sau khi quy hoạch được duyệt, do thực tế đổi thay phổ biến cần không ít quy hoạch tại thời điểm đã nên điều chỉnh quy hoạch để ưng ý với hiện trạng. Đây chính là lý do khiến 1 số nhà đầu tư chuyên “săn lùng” đất kiểu này, nhằm chờ xóa hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.

“Thậm chí phổ biến công ty chưa được cơ quan công năng giao đất để thực hiện căn hộ nghỉ dưỡng thì không biết bằng hầu hếth nào, 1 số người đã “đi tắt đón đầu” mua đất trong căn hộ nghỉ dưỡng để chờ đền bù. Mua đất cao hơn giá nhà nước 1 chút rồi chờ công ty đến thương lượng với giá… trên trời” – ông đáng chú ý. Đây chính là lý do phổ biến căn hộ nghỉ dưỡng ngắc ngoải do chẳng thể bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Chính phủ, Bộ Tài nguyên – Môi trường đại học và UBND TPHCM cần có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong 1 vài trường đại học hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng căn hộ nghỉ dưỡng được từ 80% diện tích khuôn viên trở lên, để sớm đưa căn hộ nghỉ dưỡng vào thực hiện, rẻ thoát phung phí thời gian và giá thành đầu tư.

HoREA cũng yêu cầu ứng xử với căn hộ nghỉ dưỡng đã bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay lập tức thửa thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong lãnh thổ đất đã được bồi thường. Đối với căn hộ nghỉ dưỡng đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo”, yêu cầu chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, với mức giá đền bù không rẻ hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong căn hộ nghỉ dưỡng; hoặc có cơ chế để người có đất dự góp vốn thêm vào nhà đầu tư thực hiện đầu tư buôn bán căn hộ nghỉ dưỡng đó; hoặc có cơ chế để hầu hết bên liên quan đưa ra tòa án để được phân vân, giải quyết 1 hầu hếth công bằng.

Sở Tài nguyên – Môi trường đại học TP.HCM cho biết, trên địa bàn TP.HCM ngày nay còn khoảng 570 căn hộ nghỉ dưỡng “treo” với tổng diện tích khuôn viên hơn 20.000 ha, trong đó có phổ biến căn hộ nghỉ dưỡng “lơ lửng” đã hơn 20 năm nay. Để giải quyết tình trạng này, ngoại trừ huyện Bình Chánh chưa trình giả dụ ý kiến, 23 quận, huyện còn lại đã được UBND TP.HCM bắt buộc giả dụ ý kiến điều chỉnh quy hoạch. Hiện tại thời điểm, hầu hết quận, huyện đáng chú ý trên đang rà soát và thực hiện điều chỉnh.

Trước những xu thế đầu tư đón đầu tiềm ẩn rủi ro cao như vậy người dân và nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi đưa ra phân vân mua hoặc đầu tư, không nền chay theo xu thế rẻ thoát tình trạng bị kẻ gian bơm tin tức làm giá.

Nguồn: cafeland